Підсумки 2023 ринку нерухомості від ЛУН

Інтерес до купівлі квартир в Україні сягає 70-80% від довоєнного рівня, але частина покупців поки що витримує паузу і відкладає рішення про купівлю до стабілізації ситуації на фронті.

Вторинний ринок у віддалених від зони бойових дій районах, демонструє зростання цін навіть у валюті. За даними ЛУН, виключенням стала столиця — з 2022 року Київ втратив 3% вартості в однокімнатних квартир. Водночас Львів зріс на 12%, а івано-франківські однокімнатні здорожчали аж на 18% у валюті.

На первинці забудовники відкривають відділи продажів, але будують відчутно менш активно, порівнюючи з довоєнними темпами. За 3 квартали 2023 ввели в експлуатацію у столиці на 15% менше житла, у Київській області – на 35% менше, у Львові на 38% менше. Це може спровокувати дефіцит нових метрів, що критично для охочих взяти пільгову іпотеку єОселя 7%, за умовами котрої будинку має бути не більше 3 років.

Інсайти року

Загальний стан ринку

Із закінченням зимових блекаутів, інтерес до теми купівлі квартир у 2023 є стабільним і складає на рівні 70-80%, порівнюючи з довоєнним показником. Після падіння на дві треті з початку вторгнення, українці повертаються до ідеї придбання власної нерухомості.

Додатково ринок підігріває Державна пільгова іпотека єОселя (від 3% річних до 20 років). Попри те, що кількість виданих кредитів відносно загального числа продажів незначна, саме впровадження програми стабілізує настрої на ринку та заохочує потенційних покупців до більш активних дій.

Загальні втрати України від воєнної агресії вже становлять більш як 150 мільярдів доларів, понад третина з котрих – житловий фонд.

Зокрема, це формує хвилю вимушених переселенців. Подібна картинка спостерігалась у 2014 році, й тоді вона призвела, зокрема, до розбудови київського передмістя, у якому за останні роки перед вторгненням вводили в експлуатацію навіть більше нових квартир, ніж у всій столиці.

*Дані на кінець листопада 2023 року

*Послугу єВідновлення запустили Міністерство цифрової трансформації України разом з Міністерством розвитку громад, територій та інфраструктури за підтримки проєкту USAID/UK Аid проєкту «Прозорість та підзвітність у державному управлінні та послугах/TAPAS» і Світового банку.

Вторинка

Регіони віддалені від зони бойових дій, виросли в ціні. Виключенням є столиця, котра з часу закінчення блекаутів, весни 2023, мінімально знизила середні ціни. Ймовірно, це повʼязано з міграційними процесами. Жителі Києва відкладають своє рішення про повернення додому, це особливо характерно для жінок з дітьми. До возз'єднання сімей рішення про купівлю нового житла відкладається, навіть якщо наразі для цього є фінансова спроможність.

Так серед 1-кімнатних квартир Київ втратив 3%, а Львів у той самий час зріс на 12%. Рекордсменом зі зростання став Івано-Франківськ — +18% у валюті.

Серед двокімнатних: Вінниця виросла на +18%, Івано-Франківськ — на 17%. Львів показав +9%, а Київ скоригувався на –1%.

Трикімнатні в столиці подешевшали аж на 6%, у Вінниці та Івано-Франківську виросли на +13%. Львів здорожчав на 8% у валюті.

В абсолютних числах серед найбільш популярного варіанту серед українців, – 1-кімнатних квартир, найбільше втратила столиця, де в середньому квартири здешевшали на 2000 доларів, а найбільше набрав Львів — +6400 доларів, Івано-Франківськ — +4700 доларів. Чернігів — +4000 доларів обігнав навіть Ужгород +3200 доларів.

Київ та Львів традиційно займають свої позиції як найдорожчі міста для купівлі житла, але з початком повномасштабної війни до них приєднався й Ужгород, де на купівлю квартири треба збирати трохи більше 9 років повних середніх місцевих зарплат.

Ілюстративний розрахунок необхідної кількості річних зарплат програмістів, щоб придбати житло у своєму місті.

Первинка

На собівартість будівництва впливає здорожчання будівельних матеріалів та складнощі з пошуком робочої сили через те, що значна частина чоловіків будівельних професій або виїхала з області будівництва, або захищає Україну зі зброєю в руках.

Кількість виставлених на продаж житлових комплексів на первинці напряму повʼязана з віддаленістю від фронту. Так найбезпечніші західні регіони мають 80-90 і більше відсотків відкритих відділів продажу відносно рівня до вторгнення.

Темпи введення в експлуатацію загалом очікувано зменшуються. Якщо 2022 добудовували розпочате раніше, то 2023 вже демонструє більш реальний стан речей по областям.

Київ втратив 15% у обʼємах введеного в експлуатацію житла відносно перших трьох кварталів 2022 року. Київська область втратила аж 35%. Львів втратив 38%, а Одеса здала на 6% більше. Дніпро також підріс в статистиці і додав 34%.

Такий стан речей при відновленні попиту, ймовірно, приведе до дефіциту нових метрів, особливо для охочих взяти пільгову іпотеку єОселя під 7% річних від держави. Обмеженням програми для всіх груп населення є вік будинку – не більше 3 років, що разом зі скороченням будівництва з початку вторгнення, відчутно зменшує кількість доступних варіантів.

Оренда

Попит на оренду продовжує зростати, що підкреслює міграційні процеси в Україні. Так серпень 2023 був рекордним щодо інтересу оренди квартир за всю історію спостережень.

Київ займає третє місце за вартістю життя з ціною однокімнатної квартири у розмірі 13 000 грн за місяць (Львів — 16 000, Ужгород — 15 100). За ціною оренди двокімнатної столиця зрівнялась з лідером Львовом – 18 000 грн. Ймовірно, це повʼязано з меншим фондом маленьких квартир у Львові, котрі зайняли ще впродовж 2022 року, тому на ринку залишились лише дорожчі варіанти.

Для аналізу економічної доцільності придбання житла, розраховують співвідношення річної плати за оренду до вартості квартири. Так, наприклад, без урахування амортизації та супутніх витрат, у Києві середня вартість квартири еквівалентна 15 рокам її оренди. У Львові цей показник — 11 років, в Одесі — 17. Харків демонструє майже 20 років оренди, що в першу чергу повʼязано з падінням цін на довгострокову оренду в прифронтовому регіоні.

Підсумки та прогнози

За 2023 рік ринок нерухомості демонструє відновлення в усіх сегментах. Найбільшим попитом на купівлю користується готове або майже готове житло з терміном здачі до року. Українці вважають інвестиції у будівництво на ранніх стадіях доволі ризиковими.

Скорочення темпів появи нових будівництв та одночасно формування відкладеного попиту з тих, хто не наважується витрачати власні кошти до стабілізації ситуації на фронті, може спричинити дефіцит нових метрів на ринку. Тому за відсутності ескалації воєнної агресії можна очікувати подальшу стабілізацію на ринку і конвертацію відкладеного попиту в нові угоди з подальшою корекцією цін.

Команда ЛУН дякує ЗСУ за можливість написати цей звіт і будувати обережно оптимістичні прогнози на 2024 рік.

**Запити на аналітику актуального стану ринку нерухомості – пишіть на [email protected]