Підсумки 2023 ринку нерухомості від ЛУН
Інтерес до купівлі квартир в Україні сягає 70-80% від довоєнного рівня, але частина покупців поки що витримує паузу і відкладає рішення про купівлю до стабілізації ситуації на фронті.
Вторинний ринок у віддалених від зони бойових дій районах, демонструє зростання цін навіть у валюті. За даними ЛУН, виключенням стала столиця — з 2022 року Київ втратив 3% вартості в однокімнатних квартир. Водночас Львів зріс на 12%, а івано-франківські однокімнатні здорожчали аж на 18% у валюті.
На первинці забудовники відкривають відділи продажів, але будують відчутно менш активно, порівнюючи з довоєнними темпами. За 3 квартали 2023 ввели в експлуатацію у столиці на 15% менше житла, у Київській області – на 35% менше, у Львові на 38% менше. Це може спровокувати дефіцит нових метрів, що критично для охочих взяти пільгову іпотеку єОселя 7%, за умовами котрої будинку має бути не більше 3 років.
Інсайти року
![](./images/91fbbc36-7d23-4e45-a357-0f98551c7697.png)
![](./images/945d1f54-c1c7-4a0a-972a-793bdeb1520c.png)
![](./images/20f6e1d7-6017-4d0c-88e5-039a0ee8831c.png)
![](./images/9fa52711-aab3-4b59-867d-fbbf1ffa8390.png)
![](./images/58ed952c-b591-4cc5-a8c7-6d92083c6ce6.png)
![](./images/198825d4-c6b6-495e-8ecd-8ee1026b2f71.png)
Загальний стан ринку
Із закінченням зимових блекаутів, інтерес до теми купівлі квартир у 2023 є стабільним і складає на рівні 70-80%, порівнюючи з довоєнним показником. Після падіння на дві треті з початку вторгнення, українці повертаються до ідеї придбання власної нерухомості.
![](./images/35cf8526-b90e-4ba4-93e6-300230986b58.png)
Додатково ринок підігріває Державна пільгова іпотека єОселя (від 3% річних до 20 років). Попри те, що кількість виданих кредитів відносно загального числа продажів незначна, саме впровадження програми стабілізує настрої на ринку та заохочує потенційних покупців до більш активних дій.
![](./images/47d722b7-794a-4484-b512-af27705af6ea.png)
Загальні втрати України від воєнної агресії вже становлять більш як 150 мільярдів доларів, понад третина з котрих – житловий фонд.
Зокрема, це формує хвилю вимушених переселенців. Подібна картинка спостерігалась у 2014 році, й тоді вона призвела, зокрема, до розбудови київського передмістя, у якому за останні роки перед вторгненням вводили в експлуатацію навіть більше нових квартир, ніж у всій столиці.
![](./images/19e1eafc-5ca9-475a-a065-9fbf148d272d.png)
*Дані на кінець листопада 2023 року
*Послугу єВідновлення запустили Міністерство цифрової трансформації України разом з Міністерством розвитку громад, територій та інфраструктури за підтримки проєкту USAID/UK Аid проєкту «Прозорість та підзвітність у державному управлінні та послугах/TAPAS» і Світового банку.
Вторинка
Регіони віддалені від зони бойових дій, виросли в ціні. Виключенням є столиця, котра з часу закінчення блекаутів, весни 2023, мінімально знизила середні ціни. Ймовірно, це повʼязано з міграційними процесами. Жителі Києва відкладають своє рішення про повернення додому, це особливо характерно для жінок з дітьми. До возз'єднання сімей рішення про купівлю нового житла відкладається, навіть якщо наразі для цього є фінансова спроможність.
![](./images/e1c5fedf-bcec-4b05-a220-b79b58a3fb83.png)
![](./images/2b290e74-6cdc-4375-b02c-a8c43606980a.png)
![](./images/5b8396db-39eb-4317-a512-1accbff2b49a.png)
Так серед 1-кімнатних квартир Київ втратив 3%, а Львів у той самий час зріс на 12%. Рекордсменом зі зростання став Івано-Франківськ — +18% у валюті.
Серед двокімнатних: Вінниця виросла на +18%, Івано-Франківськ — на 17%. Львів показав +9%, а Київ скоригувався на –1%.
Трикімнатні в столиці подешевшали аж на 6%, у Вінниці та Івано-Франківську виросли на +13%. Львів здорожчав на 8% у валюті.
В абсолютних числах серед найбільш популярного варіанту серед українців, – 1-кімнатних квартир, найбільше втратила столиця, де в середньому квартири здешевшали на 2000 доларів, а найбільше набрав Львів — +6400 доларів, Івано-Франківськ — +4700 доларів. Чернігів — +4000 доларів обігнав навіть Ужгород +3200 доларів.
Київ та Львів традиційно займають свої позиції як найдорожчі міста для купівлі житла, але з початком повномасштабної війни до них приєднався й Ужгород, де на купівлю квартири треба збирати трохи більше 9 років повних середніх місцевих зарплат. Ілюстративний розрахунок необхідної кількості річних зарплат програмістів, щоб придбати житло у своєму місті.
![](./images/bc383807-d883-4010-b72d-246ff2dae7af.png)
![](./images/9b5ef12d-d78e-402e-9933-d607f6c63f5d.png)
Первинка
На собівартість будівництва впливає здорожчання будівельних матеріалів та складнощі з пошуком робочої сили через те, що значна частина чоловіків будівельних професій або виїхала з області будівництва, або захищає Україну зі зброєю в руках.
![](./images/4a25786e-1212-476f-8c13-ba76d6e6944a.png)
Кількість виставлених на продаж житлових комплексів на первинці напряму повʼязана з віддаленістю від фронту. Так найбезпечніші західні регіони мають 80-90 і більше відсотків відкритих відділів продажу відносно рівня до вторгнення.
![](./images/83243d81-aa6b-4ef8-80b5-c44b2019b0e4.png)
![](./images/58123ba8-7876-44f0-9f94-f502db3dba05.png)
Темпи введення в експлуатацію загалом очікувано зменшуються. Якщо 2022 добудовували розпочате раніше, то 2023 вже демонструє більш реальний стан речей по областям.
![](./images/cadc216d-97eb-4b4b-a659-69de57e312b9.png)
Київ втратив 15% у обʼємах введеного в експлуатацію житла відносно перших трьох кварталів 2022 року. Київська область втратила аж 35%. Львів втратив 38%, а Одеса здала на 6% більше. Дніпро також підріс в статистиці і додав 4%.
Такий стан речей при відновленні попиту, ймовірно, приведе до дефіциту нових метрів, особливо для охочих взяти пільгову іпотеку єОселя під 7% річних від держави. Обмеженням програми для всіх груп населення є вік будинку – не більше 3 років, що разом зі скороченням будівництва з початку вторгнення, відчутно зменшує кількість доступних варіантів.
Оренда
Попит на оренду продовжує зростати, що підкреслює міграційні процеси в Україні. Так серпень 2023 був рекордним щодо інтересу оренди квартир за всю історію спостережень.
![](./images/b0e06f27-55e6-41c4-8ea2-7666218197ac.png)
Київ займає третє місце за вартістю життя з ціною однокімнатної квартири у розмірі 13 000 грн за місяць (Львів — 16 000, Ужгород — 15 100). За ціною оренди двокімнатної столиця зрівнялась з лідером Львовом – 18 000 грн. Ймовірно, це повʼязано з меншим фондом маленьких квартир у Львові, котрі зайняли ще впродовж 2022 року, тому на ринку залишились лише дорожчі варіанти.
![](./images/e96d9dfd-d83e-4b33-aa73-532b61136c58.png)
![](./images/18ac2183-812a-4fbc-8262-feb0de0b89a4.png)
![](./images/7cae2d92-1bb6-4e80-8987-7d1556334d01.png)
Для аналізу економічної доцільності придбання житла, розраховують співвідношення річної плати за оренду до вартості квартири. Так, наприклад, без урахування амортизації та супутніх витрат, у Києві середня вартість квартири еквівалентна 15 рокам її оренди. У Львові цей показник — 11 років, в Одесі — 17. Харків демонструє майже 20 років оренди, що в першу чергу повʼязано з падінням цін на довгострокову оренду в прифронтовому регіоні.
![](./images/62180662-96f7-4188-82b1-ebfc4a36b773.png)
Підсумки та прогнози
За 2023 рік ринок нерухомості демонструє відновлення в усіх сегментах. Найбільшим попитом на купівлю користується готове або майже готове житло з терміном здачі до року. Українці вважають інвестиції у будівництво на ранніх стадіях доволі ризиковими.
Скорочення темпів появи нових будівництв та одночасно формування відкладеного попиту з тих, хто не наважується витрачати власні кошти до стабілізації ситуації на фронті, може спричинити дефіцит нових метрів на ринку. Тому за відсутності ескалації воєнної агресії можна очікувати подальшу стабілізацію на ринку і конвертацію відкладеного попиту в нові угоди з подальшою корекцією цін.
Команда ЛУН дякує ЗСУ за можливість написати цей звіт і будувати обережно оптимістичні прогнози на 2024 рік.
**Запити на аналітику актуального стану ринку нерухомості – пишіть на [email protected]