Андрій Міма:
«Квартири для ВПО — ремонтувати, а не тільки будувати»
Андрій Міма:
«Квартири для ВПО — ремонтувати, а не тільки будувати»
Співзасновник української PropTech-компанії ЛУН пропонує, як розв'язати проблему житла для українців, які лишилися без дому через війну.
За оцінками ООН, близько 10+ млн людей в Україні були вимушені залишити свої домівки, близько 6+ млн залишились в Україні. Після завершення бойових дій, багато хто буде намагатись повернутися додому, але через зруйновані міста нового житла потребуватимуть щонайменше 1 млн людей (моя особиста оцінка).

Розробляються програми будівництва масового тимчасового житла, але стандартні методи будівництва квартир потребують 1–2 роки для будівництва багатоповерхового будинку. Навіть якщо вдасться скоротити терміни вдвічі, до 6–12 місяців, ми все одно не встигаємо до цієї зими. А ще потрібен час на оздоблення квартири, це мінімум ще декілька місяців. А до холодного часу вже залишається 5 місяців.

На щастя, в Києві та багатьох містах Україні вже побудовані тисячі квартир, які наразі використовуються не для житла, а як інструмент інвестицій або заощаджень. Через недовіру до банківської системи найкращим заощадженням коштів за останні 8 років будо «проінвестувати в новобудову» — в Києві, Одесі, Львові. За моїми оцінками, близько 10–20% від побудованих 1м+ квартир за останні 8 років є інвестиційними та не використовуються зараз за призначенням. Це дає нам потенціал в 100–200 тисяч готових квартир.

Інвестиційні квартири купують на старті будівництва новобудови за привабливою ціною, а потім або перепродають, коли новобудова добудується, або ремонтують і здають в оренду, або залишають як заощадження. Саме останні квартири нас цікавлять як невикористаний потенціал. Таких квартир може бути порядку 50–100 тисяч.

Зараз бар'єром для використання цих квартир є необхідність зробити там ремонт, а це додаткові витрати для власника. Але якщо держава профінансує ремонт, то ці квартири можуть швидко потрапити на ринок житла.
Чому це може спрацювати:
  1. Час. Ремонт може займати 2–3–4 місяці. В нас до холодів є 5. Тож по часу це не є неможливим (на відміну від "побудувати")
  2. Вартість. Не треба інвестувати в будівництво+ремонт, а тільки в ремонт. Будівництво це мінімум $500–1000 за метр, ремонт $250-500. Отже, економія 2\3, треба залучили лише 1\3 суму грошей.
Чому це може спрацювати:
  1. Час. Ремонт може займати 2–3–4 місяці. В нас до холодів є 5. Тож по часу це не є неможливим (на відміну від "побудувати")
  2. Вартість. Не треба інвестувати в будівництво+ремонт, а тільки в ремонт. Будівництво це мінімум $500–1000 за метр, ремонт $250-500. Отже, економія 2\3, треба залучили лише 1\3 суму грошей.
Наприклад, нормальне житло для сім'ї з 3 людей (квартира 40 м2) буде потребувати інвестицій не $30–50 тис. (побудувати+ремонт), а лише $10-20 тис. Візьмемо середнє, $15 тис. / 3 роки = $5 тис. на рік = 400 доларів на місяць — нормальна ринкова ціна.

Як може виглядати ця програма:
  • власники таких квартир подаються заявку на фінансування ремонту (наприклад у вигляді пільгового кредиту);
  • одночасно держава виділяє гроші переселенцям на тимчасову оренду квартири (поки не побудує нове житло).
Вигоди:
— власник отримав фінанси, щоб перетворити непрацюючу квартиру в актив що приносить гроші та купу спроможних орендарів на ринку, які орендують його квартиру для виплати кредиту;
— держава профінансувала тимчасове житло для людей, поки вона будує нове;
— переселенці отримали достойне (не тимчасове) житло вже у жовтні 2022, можливість вільно обирати де саме жити.
Фінансування ремонтів 100.000 квартир (максимум) буде потребувати 1,5 млрд доларів кредитів, дасть житло для 300.000+ людей вже цієї зими. Якщо дивитись реалістично, я думаю що мінімум 30.000 квартир для 100.000 людей за $500 млн це буде реально встигнути. Наша компанія ЛУН готова всіма своїми інформаційними потужностями допомогти зібрати заявки від власників інвестиційних квартир.

Звісно, це не розв'язує проблему 1 млн людей повністю, але може вирішити частково на 10–30% на декілька років. Головне — це дешево та швидко. Ця програма не скасовує необхідності будувати нове та відбудовувати старе, але будувати це рішення на середньострокову перспективу (1–2 роки), а нам зараз треба рішення, яке дасть результат за 4–5 місяці, поки будується нове житло.